长租房爆仓是什么意思 为什么会爆仓 长租公寓的利与弊

长租房爆仓是什么意思

爆仓就是亏损大于你的帐户中去除保证金后的可用资金。由公司强平后剩余资金是总资金减去你的亏损,一般还剩一部分。爆仓是指在某些特殊条件下，投资者保证金账户中的客户权益为负值的情形。在市场行情发生较大变化时，如果投资者保证金账户中资金的绝大部分都被交易保证金占用，而且交易方向又与市场走势相反时，由于保证金交易的杠杆效应，就很容易出现爆仓。如果爆仓导致了亏空且由投资者的原因引起，投资者需要将亏空补足，否则会面临法律追索。

如何预防长租公寓爆仓

传统租房中介是信息中介，即《合同法》下的居间行为，房主租户自行签约，中介收的是一次性介绍费。“互金”模式下的房主租户一般不直接签约。那情况分两种，一种是房主明确委托长租公寓代理自己和租客签约，现在代理人携款跑路，自然应该房主倒霉。

另一种可能是两个独立的合同关系，房主与中介签约，中介与租户签约。房主和租户都是无辜的，现在中介上海花千坊“坏人”消失，好人的权益冲突。责任分配时，必须回答是租户更有理由预期中介倒闭的风险，还是房主更有理由预期中介倒闭的风险？

有人认为，房屋租赁权益不适用动产的善意第三人取得，若租户没有理由相信中介具有房屋所有权，那中介基本上就是“二房东”的地位，租户似乎难以以跟中介的有效合同来对抗房主。

然而，为人诟病的“二房东”一般指违法转租的租户。《合同法》规定：承租人只有经原出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人，否则出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”给中介公司，显然知道中介不是用来自住，而是会租给别人。房主向中介收取房租、不与租户直接交往，要么应视为委托代理，要么应视为同意转租，房主的责任都无法避免。

因此，房主应当尊重中介和租户的合同。房主在知道租户存在时，仍然选择直接向中介收取租金，就应该承担中介破产、资不抵债的风险。相比之下，中介上海花千坊“隔断式”收租付租，租户并不受益，而房主可以无需再判断租户的信用程度、避免租户的赖账扯皮，在正常情况下获得了不与租户往来的利益，在非正常时也得承担风险。

从经济分析的上海花千坊“事前主义”角度看，相对于租户，拥有资源的房主更强势，更有能力和平台谈判要求采取一定的资金安全保障。若不能令房主满意，房主仍然能选择自行出租。

长租公寓的优势

1、个性鲜明，符合个别要求

长租公寓现在发展渐趋成熟，也有好几个大品牌在做，为了避免广告嫌疑，这里就不列举了。但不管哪个品牌，他们统一的是，在长租公寓里，装修绝对不会千篇一律，每个房间争取有不一样的特点。时尚、个性、低沉、温馨等，可以任君选择。

2、细心周到、管理服务到位

长租公寓，致力于打造与短租房天差地别的特征。其明显表现在管理服务上。很多上班族，经常加班，好不容易休息又不想把休息时间浪费在打扫卫生上，而长租公寓则会定期派清洁工上门打扫。并且家电维修等各种服务，长租公寓均提供。

3、打造社群，增强租客交际

长租公寓，一般都会在自己的范围内设置属于自己的社交场所。如咖啡厅，酒吧，餐吧，游泳池等，减少了人们社交的成本。在自己家楼下也可以享受整条街的服务。同时还会成立专属社群，让租客都可以互相熟悉，仿若熟人。

4、家电齐全，减少额外开支

在外租房，很多人都有同样的想法：打算添个家电，又担心不知什么时候走人，家电难带走。房间里的家具看着不顺眼，想换一个，又觉得反正不是自己的房子，将就着吧。所以很多租客的生活，就在不满和将就中度过了。其实，我们都知道。我们应该做到“租房不租生活”，在自己经济能力范围内，尽可能地让自己不那么将就。而长租公寓就很好地帮我们解决了这些问题。在公寓里，不仅装修个性，大家可以按照自己的喜好选择喜欢的房间，同时家电也很齐全，电视机，wifi，洗衣机，空调等都布局整齐，完全不用租客烦恼那些问题。

长租公寓的缺点

1、房租贵，水电费贵：相对于短租的免费和租住小区低廉的水电费和物业费来说，长租公寓的附加费也是比不小的开销。

2、房间面积小，居住密度大：由于长租公寓普遍面积不大，而且居住密度较高，对生活品质有较高要求的人可能难以接受。

3、缺少家的感觉，像住快捷酒店：一应俱全，太过便捷，反而没有家的感觉。

4、位置远，房源少：目前的长租公寓大多位于郊区，而不少租客的工作地点则是在市区，来回耗费时间较长。另外，基于成本控制考虑，不少长租公寓的房源距离附近地铁站都有一段距离，每天如何走完这最后一段路也是租客头疼的问题。另外，房源少也是长租公寓面临的一个问题。目前市场上长租公寓的房源多来源于附近年轻的房东，年龄大一点的房东更倾向于自己将房子对外出租。

国内长租公寓发展困境

1、参与主体众多，竞争激烈

市场参与主体众多，各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构，也有房地产中介服务商的参与，而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。虽然市场参与者众多，但是市占率总体并不高。规模最大的长租公寓品牌自如，管理房间数已经达到30万间，但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓3万间，优客逸家管理房屋数近3万间，行业集中度整体偏低，处于抢占市场份额的阶段。长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致竞争加剧。

2、资源与价格之间的矛盾，难以协调

上海花千坊核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本；另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得犹为关键，地段较偏僻区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

3、国内法律、法规体系不健全，消防验收困难

消防验收也是不少租赁企业面临的困境。目前，全国除深圳以外的多数地区，消防验收的前提是规划与报审用途一致，比如规划为商业的项目，报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理。“由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为‘出租屋’不用验收，即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大。”标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

4、投资回报周期长，盈利困难

国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。国内尚未推出正式的REITs产品，长租公寓运营缺乏退出机制。

国内目前的长租公寓投资回报利润较低，投资布局需要在10年左右，大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利，长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。